Démembrement SCPI : fonctionnement et avantages

Démembrement SCPI

Si vous voulez investir dans la pierre, mais que vous n’avez pas les moyens suffisants pour acheter un bien immobilier ancien ou neuf, il vaut mieux passer par une SCPI. Qu’il s’agisse d’un investissement direct ou indirect, il est possible d’acheter des parts en démembrement. Qu’est-ce que c’est au juste ? Comment ça marche ?

Quel est le principe du démembrement en SCPI ?

Une société civile de placement immobilier ou SCPI est une entreprise dont la principale vocation est d’acheter, de louer et de gérer des biens immobiliers à usage d’habitation ou professionnel. Si vous passez par une SCPI pour investir dans l’immobilier, vous pouvez acheter des parts en démembrement. Dans ce cas, le droit de propriété est partagé entre deux personnes (morales ou physiques). Cela signifie que l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.

En optant pour la nue-propriété, vous avez les droits du nu-propriétaire, c’est-à-dire l’abusus. Dans ce cas précis, vous pouvez disposer du bien. En revanche, si vous préférez l’usufruit, alors, vous avez le droit d’user la chose et de percevoir ses fruits. C’est ce qu’on appelle usus et fructus.

L’achat en démembrement de propriété temporaire est limité dans le temps, allant de 3 à 15 ans. Le nu-propriétaire ne détient la pleine propriété qu’à la fin du contrat. Ce n’est donc qu’à partir de ce moment-là qu’il dispose à la fois de l’usus, du fructus et de l’abusus. Il faut noter qu’il n’y a plus de dépenses à prévoir, le transfert se fait automatiquement. À l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier perd donc ses droits. En revanche, avec le démembrement viager, l’usufruit et la nue-propriété sont partagés jusqu’à la mort de l’une des parties. Le survivant récupère alors la pleine propriété. Pour plus d’informations sur le sujet, faites un tour sur demembrement.fr.

Pourquoi opter pour un démembrement SCPI temporaire ?

Les parts démembrées sont plus accessibles par rapport aux parts en pleine propriété, mais le montant va dépendre de la durée du démembrement. Puisque les dépenses sont partagées, alors, le nu propriétaire et l’usufruitier ne paient qu’une partie du tarif convenu. Les deux achètent alors à un prix inférieur au cours du marché les parts. Néanmoins, le prorata peut varier d’une SCPI à une autre.

Si vous achetez des parts en nue-propriété, vous ne serez pas imposable aux prélèvements sociaux, à l’impôt sur le revenu et même à l’impôt sur la fortune immobilière. Par contre, l’usufruitier est tenu de déclarer les revenus perçus et de payer l’impôt au titre des revenus fonciers. Si à la fin du contrat le nu-propriétaire décide de vendre ses parts, les plus-values seront faiblement imposées.

Pour réussir votre projet de demembrement scpi, il est conseillé de passer par un expert ayant une connaissance pointue dans l’investissement en démembrement. Vous pouvez lui poser toutes les questions qui vous intriguent et demander de vous fournir des solutions sur mesure à la hauteur de vos attentes et de vos moyens. 

Les essentiels à savoir

Si vous disposez des fonds nécessaires pour acquérir des parts démembrées, vous pouvez investir en demembrement directement dans une SCPI proposant ce type de prestation. L’achat au comptant est d’ailleurs simple et rapide.

Il est aussi possible d’acheter des parts via une assurance vie. Dans ce cas, c’est votre assureur qui s’occupe de toutes les procédures. La fiscalité est plus avantageuse et c’est une véritable aubaine. Si vous n’avez pas de liquidité, il faudrait souscrire un prêt bancaire. Attention ! La somme empruntée doit être investie en totalité. L’avantage, c’est que le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est plus attractif. 

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