Dénicher les meilleurs locaux commerciaux à vendre

locaux commerciaux

Au fur et à mesure que votre entreprise grandit, il n’est pas toujours facile de gérer ses locaux en fonction des nouvelles embauches et de l’augmentation de l’activité. Avec ces développements de votre entreprise, vous voudrez peut-être envisager d’acheter ou de louer un espace commercial. Si le recours au bail commercial est l’option la plus courante, acheter un local commercial s’avère également être une option plus avantageuse, à condition de faire un choix intelligent des locaux.

Un local commercial, c’est quoi ?

Une activité commerciale qui comprend la proposition de biens ou de services aux clients et qui est organisée dans un espace couvert et clos, détermine l’usage ou la fonction d’un local commercial ou mur commercial.

Les établissements commerciaux sont destinés à recevoir du public (ERP) et doivent respecter les normes et réglementations liés à ce titre, notamment en matière de sécurité, de risque incendie et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Un local commercial est exploité par une personne morale ou physique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés ou à la Chambre de Commerce. Cette personne dirige des fonds de commerce qui lui appartiennent dans des locaux commerciaux. Dans la très grande majorité des cas, l’exercice d’activités sur des locaux commerciaux nécessite le paiement d’un droit de porte au bailleur ou la fourniture d’un droit d’emphytéose à l’ancien exploitant.

Les locaux commerciaux peuvent être utilisés pour stocker, fabriquer ou vendre des biens ou fournir des services. Une entreprise ou un particulier peut devenir propriétaire des locaux où il exerce son activité, ou choisir de louer un local commercial adapté à ses activités ou projets.

Plusieurs commerçants ne possèdent pas un local commercial où opérer et exercer leurs activités, les obligeant donc à avoir recours aux locations. Ainsi, acheter un local professionnel pour le louer à de grandes enseignes ou à des commerçants indépendants peut être un investissement fructueux pour un particulier ou tout investisseur. Consulter ce site pour en savoir plus sur l’achat et la location local commercial

Quels avantages d’en acheter un ?

Acheter des murs commerciaux est une option, certes onéreuse, mais qui présente de nombreux avantages. En effet, l’achat de locaux commerciaux permet aux entreprises d’échapper aux contrats de bail commercial : ceci permet aux entreprises d’échapper aux contraintes des contrats de bail commercial. Cela signifie que l’entreprise n’a pas à payer de loyer mensuel, peut faire des affaires si nécessaire et peut quitter les locaux commerciaux quand bon lui semble.

L’achat d’un local commercial permet également de réaliser d’importants travaux d’aménagement puisque lorsqu’une entreprise est propriétaire d’un local commercial, elle dispose d’une grande liberté dans l’aménagement des locaux. Les entrepreneurs peuvent rénover des maisons sans consulter un tiers, à condition d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

Dans le cadre de l’achat d’un local professionnel, il est possible pour l’entreprise de déduire certaines dépenses liées à l’immeuble du résultat imposable. Parmi les dépenses déductibles, les intérêts d’un emprunt souscrit pour l’amortissement de l’achat d’une maison ou d’un immeuble peuvent être majorés pour enregistrer la perte de sa valeur.

Le fait d’acheter une place d’affaires peut valoriser le patrimoine d’une entreprise. Il est important de noter que si cet héritage peut prendre de la valeur dans le temps, tel devenir plus attractif du fait de l’arrivée de nouveaux trafics, il perdra parfois de la valeur (ex : à cause d’une crise financière). En effet, vous pouvez espérer réaliser une plus-value le jour de la cession de votre local.

L’achat d’un local professionnel n’est pas seulement réservé aux investisseurs institutionnels. Ceci s’avère également être un très bon placement pour des investisseurs particuliers. Tel l’achat d’une propriété résidentielle à louer, l’achat d’un mur commercial nécessite une solide compréhension du marché et des conditions régionales du location local commercial. La localisation de ces locaux commerciaux est de loin le critère le plus important à prendre en compte au moment de l’achat.

Réussir un investissement dans un local commercial

En tant que professionnel, lorsque vous décidez de créer une entreprise, la solution de l’achat d’un local commercial est la plus sûre. Il s’agit donc de trouver une place d’affaires, qui d’une part assure une bonne visibilité auprès des clients, mais aussi attire les prospects, afin qu’un bon développement des activités concernées soit possible. La localisation est le critère le plus important pour investir avec succès dans un mur commercial. C’est beaucoup plus important que d’acheter un appartement.

Les emplacements « Numéro 1 » sont généralement en centre-ville : rues piétonnes, zones proches des transports en commun, boulevards connus où de grandes enseignes existent déjà. Ce sont les emplacements les plus prisés, car ils garantissent une fréquentation piétonnière importante et offrent aux locaux à louer les meilleures perspectives de chiffre d’affaires. Les emplacements « N°1 bis » ou « N°2 » sont plus éloignés du centre commercial et ont généralement une mauvaise visibilité. Cependant, ils peuvent offrir de belles opportunités de rendement locatif, car leur prix d’achat est beaucoup plus bas.

L’achat d’un local commercial implique également une évaluation de ses caractéristiques, telles que la surface, l’état des lieux, les travaux que le propriétaire doit effectuer, l’aménagement intérieur et l’équipement des locaux (ex. extractions pour restauration, réserves, etc.), ou les activités autorisées sur les lieux.

Si l’espace commercial est dans un immeuble, pensez à vérifier le règlement de copropriété. Un mur commercial occupé permet à l’entreprise d’avoir de la prévisibilité. Le fait que des contrats de location soient déjà en cours témoigne de la qualité de la maison, de l’emplacement et de la rentabilité possible sur le marché. Le montant du loyer étant également connu, il devient aisé de calculer la rentabilité de l’investissement. Ces derniers rendent le dossier plus persuasif, dans le cas d’un prêt pour une acquisition.

Si vous optez pour l’achat d’un mur commercial qui n’est pas loué, vous devrez déterminer le loyer potentiel. Les estimations de loyer seront basées sur des facteurs commerciaux locaux tel la localisation, le trafic routier, la répartition des activités diverses à proximité, les travaux d’urbanisme, les projets de construction de logements dans la zone.

Passer à l’achat d’un local commercial

Avant de se lancer dans l’achat d’un local professionnel, il est d’abord important de trouver un bien immobilier adapté à l’activité exercée. Pour choisir le bon mur commercial (localisation, région, type d’entreprise, etc.), il peut être utile de rédiger un plan d’affaires. Selon le type de commerce envisagé, les rues du centre-ville n’auront pas le même impact que les zones commerciales ou industrielles.

Pour acquérir des locaux commerciaux, les chefs d’entreprise peuvent envisager différentes options parmi lesquelles l’achat du local en propre, le rachat du local en SCI ou le rachat des locaux par le biais de baux immobiliers. L’achat du local en propre signifie que c’est l’entreprise elle-même qui fait l’achat et, par la suite, devient propriétaire des locaux commerciaux. Les locaux commerciaux feront ainsi partie du patrimoine de l’entreprise. Il est aussi possible de créer une SCI où l’entreprise devient associée, ceci afin de détenir ensuite indirectement les murs via des actions. Le bail avec option d’achat permet à l’entreprise de passer par la location du locale commercial à louer pendant un moment avant de procéder à l’acquisition.

Dans tous les cas, les murs commerciaux doivent être estimés. Lors du processus d’estimation, la proximité de la circulation, les zones piétonnes autour et ses principales caractéristiques comme l’agencement, les mobiliers…, doivent être pris en compte. Une fois le prix d’achat déterminé, les parties peuvent signer un compromis de vente. Lorsque l’acheteur et le vendeur s’entendent sur les conditions de vente, ils doivent signer l’acte de vente devant un notaire public. C’est la signature de cet acte qui certifie l’acquisition de l’immeuble.

Acheter un local commercial : quelle rentabilité ?

L’un des avantages de l’immobilier commercial est qu’il offre une rentabilité supérieure à celle de l’immobilier résidentiel. En fait, les investissements immobiliers commerciaux rapportent entre 4 % et 8 %, soit près du double du taux de rendement généralement observé pour les investissements immobiliers résidentiels, qui se situent entre 2 % et 5 %. Le calcul de la marge brute est simple : il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat total du bien (prix net du local, frais d’agence et de notaire, travaux) et de multiplier le résultat par 100.

Outre le prix d’achat, plusieurs leviers peuvent optimiser la rentabilité de l’investissement en réduisant les coûts liées à la possession et le placement du local en local commercial à louer. Assurez-vous de gérer vous-même la propriété pour éviter les frais des professionnels.

L’instauration du régime de la location commerciale peut facturer à vos locataires un certain nombre de charges : frais d’entretien et de réparation courante, redevances pour équipements de copropriété, taxes foncières, impôts, droits et redevances liés à l’utilisation des locaux et à la prestation, directement ou indirectement au bénéfice du locataire. Ces coûts peuvent affecter directement le locataire et par conséquent, augmentera vos rendements.

Des rendements locatifs plus élevés peuvent également provenir d’une augmentation des loyers perçus. Mais des locaux commerciaux dont les loyers sont excessifs peuvent rester vacants pendant de longues périodes, et des locaux vacants entraînent des coûts considérables aux propriétaires.

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